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索引号640100-100/2021-00380 发文字号银政办规发〔2021〕8号
发布机构 优德官网中文版办公室 责任部门 优德官网中文版自然资源局
发布日期2021-09-03 效力状态有效
名称优德官网中文版办公室关于印发《优德官网中文版深入推进辖区城镇低效用地再开发工作实施意见(暂行)》的通知

优德官网中文版办公室关于印发《优德官网中文版深入推进辖区城镇低效用地再开发工作实施意见(暂行)》的通知

各县(市)区人民政府,市政府各部门、各直属机构:

《优德官网中文版深入推进辖区城镇低效用地再开发工作实施意见(暂行)》已经市人民政府第81次常务会议研究同意,现印发给你们,请认真组织实施。



优德官网中文版办公室        

2021827日          

(此件公开发布)



优德官网中文版深入推进辖区城镇低效用地再开发工作实施意见(暂行)

为贯彻落实原国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》(国土资发〔2016〕147号)文件精神,进一步依法指导市辖区低效用地再开发,提高存量资源配置效率,结合优德官网中文版实际情况,现提出以下实施意见。

一、明确开发范围

(一)城镇低效用地认定

经第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地;现状为闲置土地、不符合土地利用总体规划(国土空间规划批准使用后,则以国土空间规划为准,下同)的历史遗留建设用地等,不得列入再开发范围。

列入城镇低效用地再开发范围的土地应权属清晰、不存在争议。主要为以下类型:

1.国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地;

2.不符合安全生产和环保要求的产业用地;

3.“退二进三”产业用地;

4.布局散乱、设施落后,规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等;

5.处理后的历史遗留用地;

6.土地利用强度和综合投入产出效益明显低于国家和地方节约集约用地控制指标标准的产业用地;

7.“三旧”改造专项规划中未实施的项目用地;

8.根据实际认定为低效用地的其他建设用地。

(二)建立城镇低效用地数据库

将市辖区符合低效用地条件的用地全部纳入城镇低效用地范围内,建立城镇低效用地数据库。对没有列入数据库中的项目,可由辖区政府组织专家论证并上报市政府批准后实施。

(三)编制专项规划和年度实施方案

从城镇低效用地数据库中筛选出规划期间需改造开发的项目,编制城镇低效用地再开发专项规划(2021—2023年)和年度实施方案。对没列入到城镇低效用地再开发专项规划(2021—2023年)但在数据库中的用地,经市政府批准同意后,城镇低效用地再开发政策也全部适用。

二、规范开发模式

(一)政府主导再开发

以划拨方式取得的土地(含工业、仓储用地)以及原国有企业使用的工业、仓储用地,现规划用地性质为经营性用地且具备单独开发条件的,应由市政府通过依法收回、收购、征收纳入政府储备土地范围,并依法给予原国有土地使用权人合理补偿。

以出让方式取得的工业、仓储用地,现规划用地性质为经营性用地且具备单独开发条件的,可由市政府通过依法收回、收购、征收纳入政府储备土地范围,并依法给予原国有土地使用权人合理补偿。

对优德官网中文版中心城区范围内城中村集体建设用地可依法征收后进行改造开发,集体建设用地按照现土地用途划拨性质评估。被征收拆迁农民的住房采取实物补偿方式安置,按照“一户一宅”的原则,土地依据《优德官网中文版城乡规划管理技术规定》中宅基地面积的规定,采取实物补偿及货币补偿相结合的方式予以安置。

(二)原土地使用权人自主开发

除有关法律法规,以及国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同明确约定或者规定应当由市政府通过收回、收购、征收纳入政府储备范围的土地外,在符合规划的前提下,经市人民政府批准原国有土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发。

改造开发方式包括:可以设立全资子公司作为新的用地主体进行改造开发;单宗低效用地内或低效楼宇,涉及两个以上用地主体(不含个人住宅)且均具有开发意愿的,可以由多个主体联合或共同设立项目公司作为新的用地主体进行开发改造;可以由相邻多宗地块的原国有土地使用权人联合或共同设立项目公司作为新的用地主体进行开发改造。

三、健全配套政策

(一)合理确定出让地价

低效产业用地再开发中涉及改变土地用途、提高容积率等土地使用条件,经批准采取协议方式出让的,按新旧土地使用条件下同一基准日的地价之差核定补缴土地出让价款。

经批准工业用地土地用途变更的,涉及地上附着物拆除,按照附着物的剩余价值进行评估。

在符合城市规划要求且不超出批准的规划容积率的前提下,开发项目由企业自求平衡,拆迁老城区内商业(办公)建筑面积1平方米允许实施主体按原用途拆迁建筑面积的1.5倍建设,超出部分依据项目规划用途按评估楼面地价补缴土地出让金,拆迁老城区内住宅及其它用地建筑面积1平方米允许实施主体按原用途拆迁建筑面积的2倍建设,超出部分依据项目规划用途按评估楼面地价补缴土地出让金。拆迁面积以证载面积为准。

(二)鼓励原土地使用权人开发改造

原国有土地使用权人自主开发改造,涉及划拨土地改变为出让的,或改变用途的,或不改变用途情况下确需分割转让的,经市人民政府批准,可采取协议出让方式完善用地手续。原划拨土地改造后用途仍符合《划拨用地目录》的,可继续按划拨方式使用。

连片改造涉及党政机关和事业单位资产及公有经济成分占主导地位的公司、企业资产的,由改造实施主体与用地单位达成初步补偿方案,报国有资产主管部门及市政府批准后,采用货币方式或实物返还安置方式补偿。

不涉及用地边界调整的项目或用地范围缩小的项目,不再拟定项目实施方案,发改、自然资源、工信等部门依据用地主体的申请及批复的年度实施计划办理相关手续。

(三)支持加快转型升级

利用现有房屋和土地,兴办文化创意、科技研发、健康养老、众创空间、生产性服务业、“互联网+”、高端装备制造、现代物流、新能源等新业态的再开发项目,经市人民政府批准可继续按原用途和土地权利类型使用,过渡期为5年,过渡期内可免收土地年租金,5年期满以及过渡期内经出让人同意不动产整体转让的,照新用途、新权利、市场价,以协议出让方式办理用地手续。

土地用途变更为战略性新兴产业、生产性服务业等国家支持发展的新产业、新业态的,经市人民政府批准,可采取协议方式出让。

开发园区涉及原工业用地改造建设科技企业孵化器房屋分割转让的,按照该地段科教用途市场评估地价扣减原已缴的工业用途及剩余年限的地价,计算应缴纳的土地出让金。

(四)支持地块连片改造

为保证城市总体规划及控制性详细规划的完整性,拟改造地块可涉及少量新增建设用地,但新增建设用地面积原则上不得超过拟改造地块总面积的5%,超过5%且总面积不超过20亩无法规划利用的边角地块也可纳入改造范围。涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星存量土地,可以协议出让方式供应给改造主体一并改造开发,但单宗零星用地面积原则上不超过3亩,且累计面积不超过改造开发项目总面积的10%。

符合规划、权属清晰、价值相当、双方自愿的前提下,允许城镇低效用地再开发地块之间或城镇低效用地再开发地块与其他存量建设用地进行空间位置互换(同一辖区内),实现改造地块规则和连片。

(五)鼓励工业用地搬迁腾退

以出让方式取得的工业用地,原土地使用权人有搬迁重建意愿,且已选定建设地点的,按原用途等价给予置换,以协议方式出让。原地块用于经营性项目开发的由市政府安排土地挂牌事宜,土地出让金(起始价)扣除土地补偿(地上附着物按剩余价值计算)及各项提留后剩余部分执行收支两条线政策,拨付给企业用于企业搬迁补偿,溢价部分属政府所有;原地块用于公益项目建设的,可报政府一事一议研究决定。用地范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施由原使用权人进行拆除,未按协议约定拆除的,不予补偿。搬迁腾退的工业用地由原使用权人开展环境调查和风险评估工作,认定为污染场地的,由原使用权人进行治理修复,确保土壤环境质量满足后续使用要求。

(六)加大产业类项目支持力度

投资或相关行业主管部门提供项目符合条件证明文件并经自然资源部门充分论证,新产业工业项目用地的生产服务、行政办公、生活服务设施建筑面积占项目总建筑面积比例不超过15%的,可仍按工业用途管理。科教用地可兼容研发与中间阶段试验、科技服务设施与项目及生活性服务设施,兼容设施建筑面积比例不得超过项目总建筑面积的15%。兼容用途的土地、房产不得分割转让。出让兼容用途的土地,按主用途确定供应方式,在现有建设用地上增加兼容的,可以协议方式办理用地手续。

四、完善税费优惠政策

对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税、城市基础设施配套费和不动产登记费。对改造安置住房的开发主体与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。电力、通讯、市政公用事业等部门要对城镇低效用地再开发项目给予支持,适当减免(建议减半)入网、管道增容等经营性收费。

五、加强实施监管

(一)加强组织领导

为推进市辖区城镇低效用地再开发工作,成立市辖区城镇低效用地再开发工作领导小组。由市政府分管领导任组长,市自然资源局、住建局主要领导任副组长,市发改委、财政局、审批服务管理局、工信局、园林局、市政管理局、生态环境局、土地储备局、税务局等部门及银川经济技术开发区管委会、兴庆区政府、金凤区政府、西夏区政府为成员单位。领导小组下设办公室,办公室设在市自然资源局,办公室主任由市自然资源局、市住建局主要领导兼任。

(二)加强部门监管责任

1.政府主导再开发项目。辖区政府是城镇低效用地再开发项目的实施部门,负责按征收程序开展前期调查摸底、入户调查、项目可行性论证、项目征收、附着物拆迁、住户安置和资金测算工作;负责对项目涉及的各个环节实行全过程公开,保障拆迁群众的知情权、参与权、监督权;加强对项目的日常监督、项目决算审定以及与各部门的协调工作。

市自然资源局负责编制城镇低效用地再开发年度实施计划、核实土地权属性质;配合辖区政府、住建和土储部门对拆迁成本进行审核;对实施的项目提出具体规划经济技术指标,委托中介机构对项目需缴纳的土地出让金进行评估、依据相关政策做好项目用地的土地供应及登记发证工作。

市住建局负责棚户区改造项目中棚改任务的申报,会同市自然资源局负责组织财政、审计、发改及辖区政府共同对项目的拆迁安置成本进行审核。

市财政局负责资金调度工作,配合完成征收安置成本审核。

市土地储备局负责指导辖区政府开展地上附着物的拆迁及住户安置补偿工作,负责国有土地征收拆迁的审核工作,并对辖区政府国有土地上房屋征收实施单位进行业务培训;按照土地储备相关规定,经政府批准、授权,开展城镇低效用地储备工作。

市生态环境局督促搬迁工业企业对场地做环保风险评估并进行审核提出意见,对存在有土壤污染的场地要求企业进行治理,在完成治理前暂不确定项目开发使用。

市发改委、市审批服务局、市工信局、市园林局、市市政局、市综合执法局、市安监局、市税务局、交警分局等配合加快对项目规划、施工建设等方面的审批,符合减免政策的相关税费给予减免,促进项目顺利开展。

银川经济技术开发区管委会为园区内低效用地再开发项目的监管主体,负责做好项目论证、上报、审核等各项工作。

2.原土地使用权人主导再开发项目。辖区政府负责对原土地使用权人自行开发的项目可行性研究报告进行审查和项目的监管。

市自然资源局负责对实施的项目提出具体规划经济技术指标,委托中介机构对项目需缴纳的土地出让金进行评估、依据相关政策做好项目用地的土地供应及登记发证工作。

市发改委、市审批服务局、市工信局、市园林局、市市政局、市综合执法局、市安监局、市税务局、交警分局等负责项目规划、施工建设等方面的审批,对符合减免政策的相关税费给予减免。

(三)工作流程

1.政府主导实施低效用地再开发。

(1)辖区政府对辖区内直接实施的城镇低效用地再开发项目涉及的开发范围、拆迁安置情况进行调查核实,组织调研论证,开展入户调查,入户调查同意率达到100%后,进行社会风险稳定性评估,编制安置补偿方案。辖区政府提交盈亏平衡账报市政府,经市人民政府研究同意后,辖区政府实施征收。

辖区政府委托社会资本实施城镇低效用地再开发项目(旧村庄、旧城区),由辖区政府完成开发改造范围内入户调查(入户调查同意率达到100%)、社会风险稳定性评估、编制安置补偿方案后,与开发企业签订意向开发协议,并在协议中明确因未竞得用地的退出条件以及其他相关权利和义务,经市人民政府研究同意后,辖区政府实施征收。

(2)土地征收工作完成后,对辖区政府主导实施的项目,辖区政府将净地交付市自然资源局,市自然资源局组织开展招拍挂工作。对辖区政府引入社会资金实施城镇低效用地再开发项目,市自然资源局组织开展招拍挂工作,辖区政府将净地交付企业。对没有竞得土地的企业,可由辖区政府与企业结算已缴纳的过渡期租房费、项目保证金、拆迁费等。

3)涉及开发园区的项目,园区管委会为项目实施主体,各开发项目的实施按上述流程办理。

2.原土地使用权人实施低效用地再开发。

对原土地权人自行开发的项目或通过联营、入股、转让等多种方式实施开发建设的项目,由企业向辖区政府提出申请,经辖区政府审查、核实后向城镇低效用地再开发工作领导小组报送。待拆迁完成后,由辖区政府牵头相关部门配合对原拆迁面积及用途审核后,自然资源部门形成供地方案,经市政府研究同意后,自然资源部门办理土地变更手续及规划审批手续。

(四)完善监管协议制度

辖区政府引入社会资金实施的改造项目,竞得人在签订国有土地使用权出让合同前,须与辖区政府签订监管协议。

对原土地使用权人自行开发改造的项目,在改造方案正式批准之日起的三个月内,由项目监管部门(三区人民政府、经济开发区管委会)与改造主体签订监管协议。

监管协议重点对项目按照经批准的改造方案及相关规划要求实施再开发改造、履行用地范围内需配套建设义务、落实对项目范围内原土地权利人的补偿安置义务等方面进行监管。为落实共同监管责任,在签订土地使用权出让合同、办理规划建设许可证、房屋预售许可证等行政审批手续时,须提交监管协议。

本实施意见自2021825日施行,有效期至2023824日。《优德官网中文版办公厅印发关于深入推进优德官网中文版辖区城镇低效用地再开发工作的实施意见(试行)的通知》(银政办规发〔201814号)同时废止。在本实施意见发布之前过渡期内已申报并经市政府研究同意改造、已进入实施阶段的城镇低效用地项目,参照原《优德官网中文版办公厅印发关于深入推进优德官网中文版辖区城镇低效用地再开发工作的实施意见(试行)的通知》(银政办规发〔201814号)规定执行。

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